土地增值税清算时开发成本有哪些？

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房地产企业开发项目已经全部竣工，完成销售的，按规定应进行土地增值税清算。那么土地增值税清算时开发成本有哪些？收入如何确认？

土地增值税清算开发成本

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体如下：

一、土地征用及拆迁补偿费

主要包括土地征用费;耕地占用税;劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出等。

二、前期工程费

主要包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

三、建筑安装工程费

1、以出包方式向承包单位支付的建筑安装工程费;

2、以自营方式产生的建筑安装工程费。

四、基础设施费

主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、环卫、绿化、通讯、照明等工程发生的支出。

五、公共配套设施费

主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施所产生的费用支出。

六、开发间接费用

指直接组织、管理开发项目所产生的费用，主要包括工资、职工福利费、办公费、折旧费、修理费、水电费等。

土地增值税清算时如何确认收入？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》相关规定，土地增值税清算时，对于已全额开具商品房销售发票的，则按发票上的金额确认收入；对于未开具发票或未全额开具发票的，则按交易双方签订的销售合同上写明的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积发生不一致，在清算前已经补、退房款的，则在计算土地增值税时进行调整。

房地产企业土地增值税清算流程

土地增值税清算前必须预缴吗？

土地增值税清算前不是必须预缴的。日常申报土地增值税是按照项目不同采取按不同随征率预缴的方式，土地增值税平时是否足额申报缴纳不属于土地增值税清算的条件，只要房地产项目已经全部建设完毕，也已经销售出去了，则应按规定办理土地增值税清算手续。

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人) ，应当依照本条例缴纳土地增值税。

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第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

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第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

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第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 ”

第三，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。 ”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。”

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