商品房和回迁房区别是哪些

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1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3 、拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。

买回迁房需要注意什么

1、查清回迁房的土地性质

购买回迁房一定要查清土地性质，免得买到集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费，这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。

2、警惕一房多卖现象

回迁房买卖无法办理预告登记，卖房者就有一房多卖的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同，不违反法律的禁止性规定，都是有效合同。这也就意味着到时候需要和多方争夺房屋的产权，最后得到房子的可能性就很低了。

3 、不要一次性付清所有款项

签订合同的时候最好写明进行分批付款，先付首付，拿到证明之后再付中间款，过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款(最好占比较大的尾款)这样如果卖方想要违约，计算之后发现违约所得小于尾款时，选择违约的可能性就会降低。

4、要求其他家庭成员签字

回迁房的产权证可能就只是户主的名字，但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以即使产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字。这种情况下如果户主是私自进行房屋的买卖而没有通知家人，之后就会产生一系列的纠纷，影响到房屋的归属。

绝大部分拆迁回迁房是有房产证的，回迁房和普通的商品房是没有区别的，可以正常上市交易，但不排除部分回迁房是没有房产证的。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

买安置房需要注意什么

1、注意房产证问题：

安置房的土地性质是有分为了国有和集资的，如果大家所购买的安置房土地性质是属于国有的，那么大家就可以办到产权证，但如果安置房为集资的土地那么大家就办不到产权证了。有产证的安置房买卖才是合法的，如果没有产权证就是小产权房，购房者也就没有产权证，那么就没有办法保障自己的合法权益。

2 、注意产权共有人：

有些房屋是存在有产权共有人的，安置房也不例外，如果大家要购买安置房，那么一定要清楚自己所购买的安置房是否存在产权共有人，因为产权共有人可能是房屋交易中风险的制造者，他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。所以购房者应该避免购买有产权共有人的安置房。

3、注意屋质量问题：

安置房的利润都不会太高，所有有些建筑商在修建安置房的时候就会出现偷工减料的情况，如果大家要购买安置房，那么一定要注意安置房的质量问题才行。

4、注意交易时间问题：

政府一般都会限制安置房的交易时间，政府这样做的目的就是为了防止安置房的低价震荡楼市，所以安置房一般在几年的时间内都是不能上市交易的，而且安置房价格比较低，但是如果房价出现波动，房主为了获得更大利益，有可能过户时候转过给出价高的购房者。

5 、注意能不能贷款：

有很多人在买房的时候都会想要去银行贷款购买，但是大家要知道，如果要办理贷款买房，那么肯定就需要房屋有产权证，所以大家所购买安置房如果没有房屋产权证，那么是不能办理贷款的，这样自己就只有全款买房了。

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